عوامل موثر بر ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان
قیمت آپارتمان عامل نگران کننده صاحبان مسکن
قیمت آپارتمان و به طور کلی قیمت مسکن مسئله ای نیست که بتوان به سادگی و با احتمالات راجع به آن صحبت کرد به خصوص در هنگام اقدام به معامله، به گفته دنیای اقتصاد، با یک دید کلی بر اقتصاد، مسکن بزرگ ترین و با ارزش ترین دارایی افراد به حساب می آید و تغییراتی که در قیمت آپارتمان و مسکن صورت می گیرد می تواند روی میزان دارایی افراد تاثیر بگذارد. دلیل افزایش معاملات مسکن در چند سال اخیر نیز همین مسئله بوده است. از جمله مسائلی که می تواند برای صاحبان املاک و البته اشخاصی که قصد خرید آپارتمان دارند، دغدغه محسوب شود، تعیین قیمت درست و ارزیابی ارزش دقیق آپارتمان می باشد.
اما این امر چگونه ممکن خواهد بود. بسیاری از اشخاص برای رفع این سردرگمی در اولین گام به مشاور املاک محله مراجعه کرده و در مورد قیمت آپارتمان خود سوال می کنند، مشاورین املاک هم با بررسی کلی از قیمت مسکن در محله اقدام به قیمت گذاری حدودی می کنند. این نوع قیمت گذاری و تعیین ارزش مسکن دقیق نیست. اما ما امروز در نظر داریم تا در اینجا در مورد عوامل موثر بر قیمت آپارتمان و نحوه قیمت گذاری دقیق آپارتمان صحبت کنیم. برای این کار ابتدا به عوامل موثر بر قیمت مسکن، خواهیم پرداخت.
عوامل غیر مستقیم کلی موثر بر ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان
کارشناسان بازار مسکن معتقد هستند که عوامل بسیار زیادی هستند که بر قیمت آپارتمان تاثیر مستقیم و غیر مستقیم خود را می گذارند. از جمله این موارد می توان به این ها اشاره کرد: هزینه های ساخت و ساز،عرضه مسکن و زمین دولتی به کارکنان دولت، قیمت دلار، تورم، قیمت طلای سیاه- نفت، قیمت بورس و طلا و سپرده های بانکی، مقدار در آمد، نقدینگی و پس انداز خانوار، قوانین مالیاتی، وام خرید مسکن، نرخ سود های وام بانکی، نرخ سود های سپرده گذاری بانکی. این عوامل هر کدام می توانند به خودی خود قیمت مسکن را در سراسر کشور تکان عظیمی بدهند.
البته کارشناسان مسکن اعتقاد دارند که موثر ترین عامل که موجب ایجاد هیجانات در قیمت آپارتمان و مسکن می شود نسبت مستقیم با قیمت زمین دارد. طبق آمارهای گرفته شده در حال حاضر قیمت زمین بر قیمت آپارتمان پیشی گرفته و تا ده برابر آن نیز می رسد.
عوامل مستقیم موثر بر ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان
و اما مهمترین مسئله در اینجا نحوه ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان می باشد. کارشناسان بازار مسکن معتقدند که عامل اساسی در تعیین قیمت آپارتمان شامل دو بخش می شود:
-
ارزش زمین
کارشناسان املاک، یکی از مهم ترین عامل ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان را ارزش زمین آن قلمداد می کنند. در واقع آن ها بر این باورند که زمین مرغوب ( مرغوب به لحاظ موقعیت جغرافیایی) موجب افزایش ارزش ملک احداث شده خواهد شد و ملک احداث شده مناسب نیز موجب افزایش زمین خواهد شد. از نظر کارشناسان پارامترهایی هستند که بر روی قیمت زمین تاثیر گذارند که موثر ترین آن ها مواردی هستند که در پایین خواهد آمد:
-
وضعیت جغرافیایی قرار گیری زمین در شهر
در واقع منطقه ای که بنا در آن واقع شده است و حسن شهرت این منطقه نقش بسیار عمده ای در قیمت آپارتمان خواهد گذاشت. از جمله مسائل جغرافیای دیگر که می تواند بر روی قیمت آپارتمان تاثیر بگذارد بر روی گسل واقع شدن و یا نشدن بنا است. کارشناسان ملک نکته مهم دیگر تاثیر گذار بر روی قیمت آپارتمان را خاک زمینی می دانند که بنا بر روی ساخته شده است. حتی از جمله مسائل مهم تاثیر گذار دیگر را می توان منظره ای که ملک در آن واقع شده نیز دانست. خیلی مهم است که آپارتمان در کجا واقع شده و اطراف آن را چه چیزی احاطه کرده است.
- مسائل قانونی مانند: احراز مالکیت، تطبیق مشخصات ثبت شده ملک ( از جمله ابعاد و مساحت) با مشخصات محلی که به عنوان ملک معرفی شده است.
- کاربرد ملک، منظور مسکونی و یا تجاری بودن آن است که با هر کدام از انواع کاربری ارزش ملک تغییر خواهد کرد.
- این که امکان تغییر کاربری ملک برای صاحب ملک وجود داشته باشد امتیاز بزرگی محسوب می شود که نسبت مستقیم با قیمت ملک خواهد داشت.
- اندازه و ابعاد ملک مسکونی، به خصوص میزان اندازه بخشی از ملک که متصل به گذر باشد.
- قرار گیری ملک که مناسب باشد به این معنی که نسبت به معابر در جهت درستی قرار گرفته باشد.
- راه های دسترسی به ملک ( به اصطلاح بازار مسکن چند بر بودن ملک)
به طور قطع یکی از مسائل مهم و تاثیر گذار بر روی قیمت آپارتمان نزدیکی دسترسی به مسیرهای شهری و سهولت دسترس به امکانات است.
- پهنای گذری که ورودی اصلی ملک محسوب می شود.
- اصلاحاتی که بایستی در مسکن صورت پذیرد و خلافی ها ( از قبیل میزان اصلاحی های احتمالی و عقب نشینی)
-
ارزش بنا
از مهم عامل دیگر تعیین قیمت آپارتمان، ارزش بنای آن است. عواملی که در تعیین ارزش بنا موثر هستند را می توان در موارد زیر خلاصه کرد:
چالش‌های حقوقی مسکن که باید پیش از معامله بدانید!!!
-
هزینه های مربوط به شهرداری
این هزینه ها شامل هزینه عوارض پذیرش ملک یا آپارتمان به عنوان ملک تجاری، هزینه های پیش آمدگی بنا ( از قبیل بالکن )، هزینه عوارض حذف قسمت هایی از آپارتمان از جمله پارکینگ، هزینه هایی که بابت کمیسیون های مختلف می بایستی پرداخت شود و ...
-
هزینه ساخت آپارتمان
این هزینه ها را می توان شامل این موارد دانست: هزینه های مربوط به طراحی نقشه اجرائی ساخت بنا، نظارت، مدیریت اجرایی، تجهیزات و مصالح مورد نیاز برای بنا کردن ساختمان و ... به طور قطع کیفیت مصالح ساختمانی به کار رفته در ساخت بنا رابطه مستقیم با قیمت آپارتمان دارد. این که استانداردهای لازم جهت ساخت بنا به کار رفته باشد امتیازی است که موجب افزایش قیمت آپارتمان خواهد شد.
معماری بنا هم می تواند بر قیمت آپارتمان تاثیر بگذارد. برخی از آپارتمان ها طراحی خاصی دارند و تمایز آن ها با سایر آپارتمان ها به وضوح قابل تشخیص است. برخی از بناها با وجود ابعاد کم با معماری و طراحی ای که برای آن ها پیاده سازی شده است، به بهینه ترین حالت ممکن ساخته شده اند که به این طراحی به طور قطع موجب افزایش قیمت آپارتمان خواهد شد. از جمله مسائل مهم دیگر نیز نور گیر بودن یا نبودن بنا است که بر روی قیمت آپارتمان تاثیر خواهد گذاشت.
نقش سامان 724 در ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان
به طور قطع در تعیین قیمت آپارتمان شما به شخصی نیاز خواهید داشت که منافع شما را منافع خود دانسته و به صورتی دقیق اقدام به ارزیابی دقیق قیمت آپارتمان شما کند. سامان 724 به موجب داشتن تجربه و دانش در این زمینه و آگاهی کافی از کلیه مسائل موثر در ارزیابی ارزش بنا و زمین به واسطه کارشناسان خبره خود اقدام به قیمت گذاری ملک خواهد کرد. مهم در دست داشتن فرمول درست برای ارزیابی قیمت آپارتمان می باشد که سامان 724 در این زمینه مورد اعتماد شما خواهد بود.
مطالب بیشتر:
